부동산 시장에서 근저당이 설정된 집의 전세 계약은 흔한 일이지만, 세입자에게는 위험 요소가 될 수 있습니다. 이 글에서는 근저당 잡힌 집 전세 계약 시 주의해야 할 점과 안전하게 계약하는 방법을 알아보겠습니다.
근저당권의 이해
근저당권이란?
근저당권은 부동산을 담보로 설정된 권리로, 주로 은행 대출 시 사용됩니다. 일반적으로 대출금액의 120% 정도로 설정되며, 이는 추후 발생할 수 있는 이자나 비용을 고려한 것입니다.
근저당권 확인 방법
전세 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하여 근저당권의 설정 금액과 권리자를 파악해야 합니다. 이는 향후 거래 과정에서 중요한 정보가 됩니다.
안전한 전세 계약을 위한 체크리스트
1. 채권최고액 확인
등기부등본의 을구에서 근저당권과 채권최고액을 확인하세요. 채권최고액은 집을 담보로 대출을 해준 주체가 집주인에게 청구할 수 있는 최대 금액입니다.
2. 위험도 평가
보통 채권최고액과 전세 보증금을 합한 금액이 집 시세의 70% 이상일 경우 보증금을 잃을 위험이 있습니다. 예를 들어, 시세 1억 원 집에 채권최고액이 7400만 원이라면 전세 계약은 위험할 수 있습니다.
3. 전세보증금 반환 보증 가입
전세보증금 반환 보증에 가입하면 추가적인 안전장치를 마련할 수 있습니다. 단, 계약 후 일정 기간 내에만 가입이 가능하므로 시기를 놓치지 않도록 주의하세요.
계약 시 주의사항
1. 근저당권 처리 방법 결정
근저당권 처리에는 크게 두 가지 방법이 있습니다:
- 근저당권 말소 후 전세 계약
- 근저당권을 그대로 둔 채 전세 계약
각 방법에 따라 계약서 작성과 절차가 달라지므로, 집주인과 합의가 필요합니다.
2. 계약서 특약 사항 명시
계약서에는 근저당권 처리 방법을 명확히 기재해야 합니다. 예를 들어, "임대인은 잔금 수령과 동시에 근저당권을 말소한다"와 같은 문구를 포함시킵니다.
3. 확정일자 및 전입신고
계약 체결 후 즉시 동사무소에서 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 합니다. 이는 보증금 반환 청구 시 우선순위를 확보하는 데 중요합니다.
근저당 잡힌 집 전세 계약은 세심한 주의가 필요합니다. 등기부등본 확인, 위험도 평가, 보증 가입 등의 절차를 철저히 거치고, 필요시 전문가의 조언을 구하는 것이 안전한 전세 계약의 지름길입니다. 신중한 접근으로 보증금을 지키고 안정적인 주거 환경을 확보하시기 바랍니다.
